box2_09.jpg
box1_05.jpg
Ingatlanvagyon-értékelés, értékbecslés
Az értékelői gyakorlatban az érték több formája fordul elő. Ebből az is következik, hogy egy ingatlanhoz többféle érték rendelhető és ezek között különbséget kell tenni, ellenkező esetben komoly értelmezési zavarok jelentkeznek.

Feltétlenül különbséget kell tenni a piaci érték, a működés közbeni érték, a felszámolási érték, a műszaki érték, a befektetési érték, az előszereteti érték és a könyv szerinti érték kategóriák között.

Vagyonértékelések során leggyakrabban a piaci értéket határozzuk meg. A piaci érték definíciója a EVS 2003 útmutatója szerint az alábbi:

"A piaci érték azt az árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség méltányosan, magánjogi szerződés keretében az értékelés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve, hogy
 
- az eladó hajlandó az eladásra,
-
az adásvételi tárgyalások lebonyolítására, figyelembe véve a vagyontárgy jellegét és a piaci helyzetet, ésszerűen hosszú idő áll rendelkezésre,
-
a tárgyalás időtartama alatt az érték nem változik,
-
a vagyontárgy szabadon kerül a piacra, meghirdetése kellő nyilvánossággal történik,
- az átlagostól eltérő, speciális ajánlatot nem vesznek figyelembe."

A piaci érték ezek szerint egy elképzelt, átlagos ár, a lehetséges, adott időpontbeli árak várható értéke. Ez az idealizált ár a legjobb közelítés arra az összegre, amennyiért - valóságos piaci környezetben - az ingatlan elkelhetne.
 
............................................................................................................................................................................

Az érték kategóriái közül - elsősorban a vállalatok átalakulásánál - gyakran a működés közbeni értéket szükséges meghatározni. A működés közbeni, vagy folyamatos működést feltételező érték egy szemléleti többletet tesz a piaci érték fogalmához: a vevő ugyanarra a célra kívánja használni a vagyontárgyat, mint az eladó használta azt korábban. Általános piaci körülmények között ez a szemlélet nem jelent túl nagy eltérést, azonban ha a gazdasági vagy más külső okok a további működést nem teszik lehetővé, a működés közbeni érték a piaci értéknek többszöröse is lehet.
............................................................................................................................................................................

A felszámolási érték lényegében a folyamatos működést feltételező érték ellentéte. A felszámolási érték azt a nettó összeget jelenti, amely akkor realizálható, ha az üzleti tevékenység megszűnt, és az eszközöket apránként kiárusítják. A szabályos felszámolás kifejezés azt jelenti, hogy az eszközök belátható, de hosszabb időn belül kerülnek eladásra, és minden eszközért igyekeznek a lehető legmagasabb árat megkapni. A kényszerű felszámolás kifejezés jelentése: az eszközöket a lehető leggyorsabban adják el, gyakran egyszerre, árverésen. A felszámolási érték is egy olyan piaci érték, ahol az értékelő többlet-feltételezésekkel él. Az eladó nem a legjobb belátása szerint cselekszik, mivel kényszerítve van az eladásra, hogy a hitelezőit kielégítse. Lényeges, hogy az eladásra rendelkezésre álló idő erősen korlátozott.
............................................................................................................................................................................

A befektetési érték egy adott befektető befektetési tervei szerinti érték. Egy vagyontárgy értéke annak jövőbeni hasznaiból vezethető le. Ha ezeket a hasznokat egy befektető speciális elképzelései szerint számítják ki, a befektető (használó) számára képviselt értékhez jutunk. Ha elemezzük a vagyontárgy gazdaságilag legracionálisabb használatát (leggazdaságosabb és legjobb hasznosítás elve), és ennek alapján határozzuk meg a befektetési értéket, a piaci érték egy közelítéséhez, a hozadéki értékhez jutunk. A befektetési érték is piaci érték, amelynél a kiegészítő feltételezés az, hogy a tervezett hasznosítás a leggazdaságosabb és a legjobb.
 
............................................................................................................................................................................

A szakmai gyakorlatban gyakran meghatározott értéktípus a műszaki érték. Haszna lehet egy vállalkozás különböző eszközeinek belső összemérése, vagy alapjául szolgálhat egy felújítási terv készítéséhez. Ez az értékfajta nem kapcsolódik egyetlen szállal sem a piac értékítéletéhez, sokkal közelebb áll a költségek fogalmához. Az érték és a költség nem egyenlő egymással. Hosszú távú törvényszerűség, hogy a ráfordítások és az árak találkoznak, de rövid távon, kiegyensúlyozatlan gazdasági környezetben a költségek egészen eltérhetnek a piaci értéktől. Az értékelő soha nem eshet abba a hibába, hogy az értéket a korábbi ráfordításokkal teszi egyenlővé.
............................................................................................................................................................................

A biztosítási érték leginkább az előbb említett műszaki értékhez áll közel. Legtöbbször a károsodás utáni helyreállítás költségein alapul. A biztosítási érték mindig az adott biztosítási kötvénnyel együtt értelmezhető, megállapítására a biztosítótársaságok belső utasításai használatosak.
............................................................................................................................................................................

Szokták alkalmazni az előszereteti érték fogalmát is. Ez sem piaci, sem műszaki racionalitást nem fejez ki, egyedül az eladó - vagy a vevő - szubjektív vélekedését tükrözi. Nyilvánvaló, ha valakinek felmenőinek egész sora élt egy házban, az illető öregkorára gazdaságilag irracionálisan fog viszonyulni az épület eladásához. Az ilyen vélekedéseket az általánosító értékelői szakma csak nagyon nehezen, vagy sehogy sem tudja kezelni.
 
............................................................................................................................................................................

A könyv szerinti érték az ingatlanértékelésben kevés jelentőséggel bír, elsősorban a számvitelben használt értékforma, a vállalati eszközök értékelésekor találkozik vele az értékelő. A könyv szerinti érték két formája használatos Magyarországon: a bruttó és a nettó érték.
............................................................................................................................................................................

A nemzetközi gyakorlatban elfogadott irányelvek szerint az ingatlanok értékelésére három értékmegközelítési módszer használható. Tagolódása igazodik az ingatlanok sajátosságaihoz, létrehozásuk körülményeihez és hasznosíthatóságuk alternatíváihoz. Az értékelési módszerek (három módszer) jól elkülöníthetők egymástól, de egymástól mégsem függetlenek. Ennek a keveredésnek az az oka, hogy az ingatlanok a létrehozásukat tekintve kétféle vagyonelemből állnak. Egyik maga a föld, a földterület, ami nem emberkéz alkotta, hanem természet adta vagyontárgy. A föld egészét tekintve a rendelkezésre álló földterület nagysága véges, megváltoztathatatlan adottság. Ugyanakkor a föld felépítményét emberkéz hozza létre. A földhöz képest a felépítmény nagysága jóval tágabb határok között mozoghat. A felépítmény életkora behatárolt, de teljes leépülés esetén újjal helyettesíthető.
............................................................................................................................................................................

Az értékelési módszerek tulajdonjog megalapozásához, fenntartásához, átruházásához vagy a hasznos szedéséhez igazodnak, a következő táblázatban bemutatottak szerint:


Tulajdonjog és az egyes értékelési módszerek összefüggése
............................................................................................................................................................................
 
Módszer
Tulajdonjoghoz fűződő viszony
Megjegyzés
.........................................................................................................................................................................
Költség alapú módszer
Piaci előnyök szerzése az energiafelhasználás csökkentéséből
Például egy korábban megvett üres földterületre elkészül egy családi ház, a befektetés nagysága arányban van az értékkel
Piaci alapú módszer
Tulajdonjog létrehozása, megalapítása
A piac önszabályozó erejénél fogva képes mérni az egyes ingatlanok értékét
Jövedelem alapú módszer
Hasznok szedésének joga
Bérbeadás alapján jövedelmet termel az ingatlan
............................................................................................................................................................................
Ezen módszereket a különböző ingatlanok esetében kizárólagosan vagy egymással kombináltan lehet alkalmazni.
............................................................................................................................................................................


Az ingatlan-értékelés, vagyonértékelés okai az alábbiak lehetnek:
............................................................................................................................................................................
- Az ingatlan eladása miatti értékelés
-
Az ingatlan bérbeadása miatti értékelés
-
Jelzálog miatti értékelés
-
Biztosítás miatti értékelés
- Vagyonértékelés
- Egyéb értékelések


Az ingatlan eladása miatti értékelés
............................................................................................................................................................................

Az eladás létrejöhet:
 
- Magántermészetű tárgyalások alapján
-
Tenderek alapján
-
Árverések alapján
............................................................................................................................................................................

Az értékelő az értékelés során a piaci ismereteit felhasználja arra, hogy felbecsülje:
 
- a valószínű vevőkört,
-
az eladható összehasonlító ingatlanokat,
-
a finanszírozási lehetőségek kérdését.

Az elemzéssel az értékelő meg tudja becsülni az ingatlan valószínű eladási árát.
............................................................................................................................................................................

Az értékelő az alábbi szempontokat veszi figyelembe:
 
- a helyi piaci feltételeket,
-
a kereslet (magas, illetve alacsony) szintjét,
-
az eladás időpontját,
-
a piacverseny szintjét,
- a különböző ingatlantípusok hiányát.


Az ingatlan bérbeadása miatti értékelés
............................................................................................................................................................................

A tulajdonost képviselő értékelő megkérdezi, hogy mit szeretne, ki bérelje ki az ingatlanát, illetve a bérlőt képviselő értékelő megkérdezi a bérlőt, hogy kitől szeretné bérelni az ingatlant. A tulajdonos felkéri az értékelőt, hogy határozza meg azt a bérleti díjat, amelyet elvárhat az adott piaci körülmények között. Az értékelő a helyi adottságokat ismervén megbecsüli az elvárható évenkénti bevételt (bérleti díj). Az értékelő tárgyal az ügyfele nevében (tulajdonos vagy bérlő) a bérbeadás időtartamáról, illetve a bérleti viszonyokról.

Az értékelőnek ugyanazon tényezőket kell megfontolnia amikor a bérleti értéket megbecsüli, mint amiket a tőke értéknél fontolt meg. Mindemellett körültekintően kell megbecsülni a bérleti időtartamot.

A fontosabb befolyásoló tényezők:
 
- karbantartási kötelezettségek,
-
a bérlet felülvizsgálatának feltételei,
-
a bérlet időtartama,
-
engedélyezett használat.

A fenti tényezők bármelyike figyelembeveendő hatással van az ingatlan bérleti értékére.

 
 
Jelzálog miatti értékelés
............................................................................................................................................................................

Megeshet, hogy az ingatlan vásárlójának nem áll rendelkezésére elegendő tőke arra, hogy készpénzért vegye meg az ingatlant. Ekkor szükségessé válik, hogy pénzt kölcsönözzön, melyet a jövőben visszafizet bizonyos idő alatt. Ekkor gyakran a vásárolni kívánt ingatlan lesz a kölcsönadó biztosítéka. Így a kölcsönadó törvényes jogot szerez az ingatlanra, a kölcsön visszafizetésének biztosítékául.
............................................................................................................................................................................

Az idegen forrásból történő finanszírozás esetén, a pénzt meghatározott kamatra, és futamidőre kapott hitelből biztosítják. A tőke tulajdonosa - a kölcsönadó - ilyenkor nem osztozik közvetlenül a befektetés megtérülésének kockázatában, és nem osztozik abban az eredményben sem, amit a kölcsönvevő realizál. A finanszírozás e típusa fix kamatozású kötvényekkel, jelzáloghitelekkel és egyéb kölcsönpénzek felvételével valósul meg.
............................................................................................................................................................................

Az értékelő szerepe megbecsülni az ingatlan értékét a felajánló (pl. bank) nevében). A bank tudni akarja, hogy az ingatlan értéke elég magas-e ahhoz, hogy biztosítékot nyújtson a kölcsönük fejében.
............................................................................................................................................................................

Az értékelés legfontosabb szerepe a jelzálog esetén, hogy az értékelő egy "kényszer eladási" értéket megbecsüljön. A "kényszer eladás" időpontját a kölcsönadó határozza meg. A kölcsönadó sokszor nem akarja kivárni a piaci körülmények változásának figyelembevételét, ezért sok esetben a jelzálog értékelés alacsonyabb értéket ad az eladási értékelés eredményénél. Ez a kényszereladás sürgősségét, és menetének gyorsaságát tükrözi.

 
 
Biztosítás miatti értékelés
............................................................................................................................................................................

A biztosítás céljából készített értékelés gyakran az épületek újraelőállítási költségének becslését jelenti. Az értékelőnek meg kell becsülnie, hogy mibe kerülne az ingatlan újraépítése, illetve olykor egy azonos, de modern épület felépítése. Ez a feladat magában foglalja az épület felmérését a méreteinek kiszámítása végett, a felhasznált építőanyagok vizsgálatát, és az aktuális újraelőállítási értékének megbecslését. Gyakran előfordul, hogy a piaci érték magasabb az újraelőállítási értéknél, azonban nem minden esetben.


Vagyonértékelés
............................................................................................................................................................................

Ez az értékelésmód olyan vállalatok esetén fontos, ahol tudni akarják az ingatlan vagyonértékét. A vállalatok ekkor szabályos, időszerű értékelést követelnek meg az ingatlanról, melyet szerepeltethetnek a vállalati elszámolásokban. Az értékelés ezen speciális területe szakterületbeli jártasságot, s gyakran különleges irányelveket, szerepeket követel meg.

 
 
Egyéb értékelések
............................................................................................................................................................................

Az alábbi esetekben elvégzett ingatlanértékelések esetén is értékelésről beszélünk:
 
- újrafejlesztési érték meghatározásakor,
-
kötelező állami szerzésre,
-
a tulajdonos halála miatt,
-
adózási esetekben,
- házassági viták esetében.

Mindegyik esetben szükség van az értékelő szakmai jártasságára, ép ítélőképességére ahhoz, hogy megbecsülje az ingatlan értékét.
                       

                                      
right1_03.jpg
 
Energiamegtakarítás
megujulu_03.jpg
Megújuló energiák
terv_immo_uj_a_06.jpg
Pályázatok